Quando in un condominio si deve nominare un nuovo amministratore, spesso l’attenzione si concentra quasi esclusivamente su un aspetto, quanto ci costa. È comprensibile. Ogni condominio cerca di contenere le spese. Ma è davvero questo il criterio più importante? Probabilmente no. 

Una scelta sbagliata può tradursi in anni di problemi, contenziosi, lavori eseguiti male, mancati controlli e spese molto più elevate rispetto al piccolo risparmio ottenuto sul compenso. Per questo motivo, prima di votare, ogni condominio dovrebbe porsi alcune semplici domande.

1. Possiede i requisiti previsti dalla legge?

L’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce i requisiti necessari per poter svolgere l’attività di amministratore di condominio.

Pertanto, occorre verificare il possesso dei requisiti di onorabilità, il diploma di scuola secondaria di secondo grado (salvo le eccezioni previste dalla legge), la formazione iniziale e l’aggiornamento professionale periodico.

La domanda da fare è la seguente: “Può dimostrarci il possesso dei requisiti previsti dalla normativa?”

2. Da quanti anni svolge questa professione?

L’esperienza non sostituisce la preparazione, ma spesso permette di affrontare con maggiore serenità le situazioni più complesse. Infatti, un amministratore che ha gestito infiltrazioni, cause giudiziarie, lavori straordinarie, gravi morosità e sinistri assicurativi, ha probabilmente sviluppato competenze che vanno oltre la teoria.

Domande da fare: “Da quanto tempo esercita la professione e quanti condomini amministra?”

3. Lavora da solo oppure dispone di uno studio organizzato?

Oggi amministrare un condominio significa affrontare una mole crescente di adempimenti. Uno studio ben organizzato può garantire una segreteria, l’assistenza dei condomini, un ufficio contabilità, un supporto tecnico e la sostituzione durante le ferie o la malattia. Garantisce continuità del servizio senza interruzioni.

Naturalmente esistono anche professionisti individuali estremamente efficienti, ma non è la stessa cosa. Fondamentale per effettuare una scelta consapevole è comprendere come è organizzata la struttura.

4. Come gestisce le emergenze?

Un tubo si rompe alle due di notte. Si manifesta un incendio. Un ascensore bloccato. Una fuga di gas. Sono tutte situazioni che non possono attendere l’orario di apertura dello studio.

Occorre sapere chi risponde, come viene attivata la rete dei tecnici, quali sono i tempi medi di intervento.

5. Come comunica con i condomini?

La maggior parte dei conflitti nasce da una comunicazione insufficiente. Oggi un buon amministratore dovrebbe mettere a disposizione strumenti moderni. Non si può prescindere dalla posta elettronica, la PEC, un’aria riservata per i condomini dove visionare la documentazione o la propria posizione contributiva direttamente da casa o dal lavoro. Consultare la documentazione online, oggi, è imprescindibile.

Gradita sarebbe anche la possibilità di avere delle applicazioni dedicate ai condomini. Più informazioni ricevono i condomini, minori sono le incomprensioni.

6. Come sceglie i fornitori?

L’amministratore non dovrebbe limitarsi a raccogliere i preventivi. Dovrebbe verificare la regolarità contributiva dei fornitori, le assicurazioni in loro possesso, le referenze, l’affidabilità economica. Un prezzo basso può trasformarsi rapidamente nel lavoro più costoso.

7. Come tutela il patrimonio del condominio?

L’edificio rappresenta spesso il bene economicamente più importante delle famiglie che vi abitano. Per questo è opportuno chiedere come vengono controllate le manutenzioni, come viene gestita la prevenzione, con quale frequenza vengono verificati gli impianti, come vengono esaminate le coperture assicurative.

Un amministratore dovrebbe occuparsi non solo di risolvere i problemi, ma soprattutto di prevenirli.

8. Come gestisce le morosità?

La morosità di pochi proprietari può mettere in difficoltà tutto il condominio. È importante conoscere quando vengono effettuati i primi solleciti, entro quali tempi viene avviato il recupero e quale strategia viene adottata.

Una gestione tempestiva tutela tutti i condomini in regola con i pagamenti.

9. È coperto da una polizza di responsabilità civile professionale?

La legge prevede specifiche garanzie nei casi stabiliti dall’art. 1129 del codice civile, ma è comunque buona prassi verificare che il professionista disponga di una copertura assicurativa adeguata ai rischi dell’attività svolta.

È utile chiedere il massimale assicurato, le principali garanzie e se la polizza è aggiornata. Si tratta di una tutela sia per l’amministratore che per il condominio.

10. Qual è la sua idea di amministrazione?

Questa, probabilmente, è la domanda più importante. Un amministratore dovrebbe spiegare come intende gestire il condominio. Quali obiettivi si pone. Come pensa di migliorare il fabbricato e soprattutto come affronta i rapporti con i condomini.

Le competenze tecniche sono fondamentali, ma altrettanto importanti sono capacità organizzative, equilibrio, trasparenza e disponibilità all’ascolto.

IL VERO RISPARMIO

Il compenso è importante, ma non basta. Molti condomìni continuano a scegliere l’amministratore che presenta il preventivo più basso. Ma questo è l’errore principale che si può commettere e che può costare molto caro. Un compenso ridotto potrebbe significare una minore disponibilità, meno controlli, minore presenza sul territorio, tempi di risposta più lunghi, una struttura meno organizzata.

Naturalmente non è sempre così, ma è un elemento che merita attenzione. L’obiettivo dovrebbe essere individuare il miglior rapporto tra qualità del servizio e costo complessivo. Molto spesso la differenza di costo tra un amministratore e un altro incide per 2 o 3 euro al mese per ogni unità immobiliare.

Se però il professionista più organizzato riesce a prevenire un importante danno da infiltrazione, a negoziare meglio un appalto, a recuperare rapidamente una morosità o ad ottenere condizioni assicurative e contrattuali sulle utenze e sui servizi più favorevoli, quel piccolo maggior costo inizioale può tradursi in un risparmio di migliaia di euro per l’intero condominio.

L’amministratore non dovrebbe essere scelto perché “è un amico”, “abita nel palazzo vicino” o “costa meno degli altri”. Dovrebbe essere scelto perché dimostra competenza, organizzazione, trasparenza e capacità di gestire un patrimonio che, nella maggior parte dei casi, rappresenta il principale investimento economico delle famiglie. Scegliere un amministratore significa scegliere il professionista al quale affidare la sicurezza, la conservazione e il buon governo del proprio edificio. Una scelta ponderata oggi può evitare anni di problemi domani.